Woonpunt Mechelen voelt groeipijnen renovatieplan

on

De sociale huisvestingsmaatschappij Woonpunt Mechelen gaat door een moeilijke financiële periode. Na een scherpe financiële analyse in het visitatierapport van 2014, volgt de Vlaamse overheid de sociale huisvestingsmaatschappij nauwgezet op via een financiële begeleidingscommissie. “Op onze vraag”, beklemtoont voorzitter Alexander Vandersmissen (Open VLD) van Woonpunt Mechelen, “omdat we wisten dat we met ons renovatieplan voor enorme uitdagingen stonden.”

Visitatierapport

Drie jaar geleden kreeg Woonpunt Mechelen een visitatiecommissie over de vloer. “Met een goed rapport”, schreef Woonpunt Mechelen daarover in een brief aan haar huurders. En inderdaad, op een hele reeks doelstellingen scoorde de Mechelse sociale huisvestingsmaatschappij goed tot uitstekend, van klantvriendelijkheid tot sociaal beleid.

Maar op de financiële tests bleef Woonpunt Mechelen haperen: 4 van de 7 operationele doelstellingen bleken in 2014 “voor verbetering vatbaar”.

visitatiecommissie_woonpunt_Mechelen
Het visitatierapport was vrij kritisch over de financiële leefbaarheid van Woonpunt Mechelen. Bron tabel: Visitatierapport Woonpunt Mechelen – Wonen-Vlaanderen (2014)

Op eigen vraag

Ook vandaag lijkt de financiële leefbaarheid precair. Zo zakte de liquiditeitsratio vorig jaar tot een niveau van 0,48. Deze ratio geeft aan in welke mate een organisatie in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. “Wanneer de ratio lager is dan 1 stelt er zich op dit vlak een probleem”, schreef de visitatiecommissie in haar rapport.

liquiditeitsratio_woonpunt_Mechelen
“De financiële toestand van Woonpunt Mechelen evolueert de voorbije jaren in de negatieve zin, vooral de liquiditeitspositie is de voorbije jaren onder druk gekomen”, schreef de visitatiecommissie in 2014 in haar rapport over de periode 2008 tot en met 2012. Ook de daaropvolgende jaren bleef de liquiditeitsratio aan de lage kant. Bron data: jaarrekeningen Woonpunt Mechelen 2008 t.e.m. 2016

Ook de financiële gezondheidsindex* (FiGi), waarmee de Vlaamse overheid de 100 sociale huisvestingsmaatschappijen in Vlaanderen financieel opvolgt, staat op rood. Sinds 2009 behaalt Woonpunt Mechelen een FiGi-score die lager is dan 20. In 2016 bedroeg die 12,5. Om een idee te krijgen: van 2009 tot en met 2013 scoorden 5 à 6 sociale huisvestingsmaatschappijen onder die kritische grens van 20.

Een FiGi-score onder de 20 wordt beschouwd als een indicatie van een problematische financiële situatie, een score vanaf 40 als indicatie van een goede financiële toestand.

Ronald Koopman, adviseur financiële planningen SHM’s in Woonwoord, vakblad sociaal wonen (2015)

Vandaag volgt de Vlaamse overheid, via de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), 9 sociale huisvestingsmaatschappijen op, waaronder ook Woonpunt Mechelen. Zo moet elke grondaankoop en nieuw project met de VMSW worden besproken en getoetst of dit kan binnen de huidige financiële situatie.

“Dat gebeurt eigenlijk op onze vraag”, benadrukt Alexander Vandersmissen, voorzitter van de raad van bestuur van Woonpunt Mechelen, die eraan toevoegt dat de huisvestingsmaatschappij al in 2008 vrijwillig om begeleiding vroeg aan de VMSW. “Want we wisten dat we met ons renovatieplan voor enorme uitdagingen stonden.”

Hoewel Woonpunt Mechelen vanaf 2015 enkel verplicht in de minder strenge opvolging zat, namelijk 1 verplicht financieel overleg zonder strikt te volgen maatregelen, heeft deze sociale huisvestingsmaatschappij er voor gekozen om vrijwillig de strenge opvolging te volgen.

Tine Hendrickx – woordvoerster VMSW

Grootschalige renovaties

“Onze FiGi-parameter scoort weliswaar slecht, maar dat is voor een groot stuk het gevolg van onze leegstand – met 15% bij de hoogste in Vlaanderen, goed voor 850.000 euro per jaar. Zeker nu we met de renovatie van de Mahatma Ghandiwijk op een hoogtepunt zitten”, zegt Alexander Vandersmissen, die benadrukt dat de solvabiliteit van Woonpunt Mechelen goed is.

We zijn volledig intern gefinancierd via de VMSW en hebben geen externe financieringsbronnen. We hebben dus heel weinig extern risico.

Alexander Vandersmissen – voorzitter Woonpunt Mechelen

Ook Tine Hendrickx, woordvoerster van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, ziet de renovatieplannen van Woonpunt Mechelen als een van de verklaringen van de lage financiële gezondheidsindex. Die grootschalige renovatiegolf startte in 2010 met de steun van VMSW en Stad Mechelen.

Woonpunt Mechelen doet momenteel een aantal grote, noodzakelijke renovatieprojecten. Tijdens deze projecten heeft een sociale huisvestingsmaatschappij geen inkomsten uit deze woningen, alleen maar uitgaven voor de renovatie en de eigen werking. De te renoveren woningen staan immers leeg, zijn in renovatie of worden gesloopt. Daardoor gaat een sociale huisvestingsmaatschappij door een moeilijkere financiële periode.

Tine Hendrickx – woordvoerster VMSW

Geen reden tot paniek dus, lezen we ook doorheen de reactie van de raad van bestuur van Woonpunt Mechelen aan de Algemene Vergadering, met Stad Mechelen en het OCMW als hoofdaandeelhouder. De raad verwijst daarvoor naar het opgebouwde patrimonium en de ondersteuning door de VMSW door middel van gesubsidieerde lange termijnkredieten. (De VMSW gaat als “de bank van de sector” rechtstreeks leningen aan bij de Vlaamse overheid, die zij op haar beurt naar goedkope leningen omzet voor sociale huisvestingsmaatschappijen, AGP)

Wel vermeldt de bedrijfsrevisor in zijn brief aan diezelfde Algemene Vergadering de “aanzienlijke verliezen die de financiële toestand van Woonpunt Mechelen aantasten” (de overgedragen verliezen van het boekjaar 2016 bedroegen 10,9  miljoen euro, AGP). “Maar dat zijn voornamelijk afschrijvingen van gebouwen”, reageert Yvette Dierckx, directrice van Woonpunt Mechelen, “omdat we bijvoorbeeld de Ghandi-blokken – die dateren van midden jaren ‘80 en waren afgeschreven op 66 jaar – in verlies hebben geboekt. Dat is met andere woorden geen cash-verlies.”

Sociale correctie

Hoe Woonpunt Mechelen haar financiële groeipijnen meester blijft? Met besparingen op de werkings- en personeelskosten, de verkoop van gronden en woningen en binnenkort “een slof” subsidies, de zogenaamde GSC** of Gewestelijke Sociale Correctie.

vte_woonpunt_Mechelen
Het aantal personeelsleden ligt erg hoog in vergelijking met de rest van de sector, klonk het nog in het visitatierapport van 2014. Vorig jaar bouwde Woonpunt Mechelen haar aantal VTE’s opnieuw af tot op het niveau van 2008.

Zo bracht de openbare verkoop van 9 woningen in 2016 ruim 1 miljoen euro op.

Een cruciale uitdaging bestaat erin om de maatschappij de komende jaren financieel te versterken. Eén van de beslissingen die daartoe werden genomen is het gespreid over een aantal jaren openbaar verkopen van een beperkt aantal woningen.

Jaarverslag 2015 – Woonpunt Mechelen

Maar de belangrijkste maatregel is ongetwijfeld de GSC, die de lage huurinkomsten compenseert. Omdat het huurpubliek van Woonpunt Mechelen relatief arm is, zorgen deze subsidiegelden vanaf volgend jaar voor een aanzienlijke – en welgekomen – financiële injectie. Niet echt verbazend dus dat Dierckx en haar team zo snel mogelijk wil voldoen aan de GSC-voorwaarden.

Sinds 2016 werkt Woonpunt Mechelen daarvoor met een uitgebreide Excel-tool die het effect van de werking op de meerjarenplanning berekent. Meteen ook het antwoord op het ontbreken van een geïntegreerde financiële planning, een ander punt van kritiek uit het visitatierapport.

gsc_woonpunt_Mechelen
Volgend jaar verwacht Woonpunt Mechelen voor het eerst GSC-subsidies. Yvette Dierckx, directrice Woonpunt Mechelen: “Op dit moment zijn de inkomsten uit die Gewestelijke Sociale Correctie moeilijk te berekenen, omdat men op het niveau van het kabinet nog aan het bekijken is in hoeverre ook de structurele leegstand – die als theoretische inkomsten mee in die GSC zit – er eventueel uit kan worden gehaald. Voor ons is dat een belangrijke parameter, aangezien die in het nadeel speelt van een maatschappij die aan het renoveren is.” Bron figuur: Meerjarenplanning Woonpunt Mechelen 2017-2022

Hoe een GSC-rugzakje kan doorwegen…

De hoge werkingskosten en weinig investeringen in renovatieprojecten in het verleden zorgen ervoor dat Woonpunt Mechelen tot en met 2017 een “GSC-rugzakje” meedraagt. De GSC-berekening gaat er namelijk van uit dat de sociale huisvestingsmaatschappij zo een reserve – dat rugzakje dus – heeft kunnen opbouwen. Eerst moet dat rugzakje leeg vooraleer de Vlaamse Overheid met extra subsidies over de brug komt. Die GSC-injectie komt er voor Woonpunt Mechelen aan in 2018.

“We komen dus niet in de problemen”, besluit Alexander Vandersmissen, “Onze grootste renovaties zijn binnenkort voorbij. Doordat er steeds meer renovatieprojecten afgewerkt geraken, volgt er minder leegstand en daalt de kost voor onderhoud – dankzij een vernieuwd patrimonium…”

* Om de financiële situatie van alle sociale huisvestingsmaatschappijen nog beter te kunnen evalueren hanteert de Vlaamse overheid – meer specifiek: de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) – sinds 2015 de financiële gezondheidsindex (FiGi). Deze index is het resultaat van de score op tien financiële kengetallen of ratio’s van de laatste drie opeenvolgende boekjaren.

** Dit is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs. Maatschappijen met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid sociale huisvestingsmaatschappijen met een subsidie.


Wie is wie bij Woonpunt Mechelen?

De Sociale huisvestingsmaatschappij Woonpunt Mechelen is een cvba met Stad Mechelen en het OCMW als hoofdaandeelhouders.

De raad van bestuur bestaat uit vertegenwoordigers van de meerderheidspartijen Open VLD, N-VA, CD&V en Groen en zetelen ofwel namens de Stad, het OCMW, de provincie of “andere vennoten”. Sinds 2008 is Alexander Vandersmissen, fractieleider voor VLD-Groen-M+ in de gemeenteraad, de voorzitter.

Yvette Dierckx is er directrice sinds 2016, een functie die ze ook al van 2008 tot en met 2012 bekleedde.


Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s