Herschatting Nekkerhal komt 1/3e hoger uit

De oorspronkelijke schattingsprijs van €11,7 miljoen voor de Nekkerhal zou wel eens aan de erg lage kant kunnen liggen. Een nieuwe schatting overtreft die eerdere raming met ruim €4 miljoen en klokt zo af op €15,75 miljoen. Daarmee lijkt de vooropgestelde minimumprijs van €12,5 miljoen, die het Mechelse stadsbestuur ondanks die eerste, lagere schatting bleef aanhouden, onder druk te komen.

In oktober vorig jaar liet burgemeester Somers (Open VLD) aan de gemeenteraad weten dat het schattingsverslag van de Nekkerhal, in het kader van de geplande verkoop, op €11,7 miljoen was uitgekomen. Desondanks zou de stad haar minimale verkoopprijs van €12,5 miljoen aanhouden, klonk het toen beslist. Een miljoenenbedrag dat het stadsbestuur eerder ook al in haar begroting had geschreven.

Onderschatting?

Een nieuwe schatting lijkt nu toch wat roet in het eten te gooien. Een tweede landmetersbureau kwam bij een herschatting in november vorig jaar uit op €15,75 miljoen. Een verschil van €3,25 miljoen met de vooropgestelde minimumprijs door de stad én €4,05 miljoen boven de eerste schattingsprijs van €11,7 miljoen.

Omdat er vanuit de Mechelse sp.a-oppositie flink wat kritiek kwam op het eerste schattingsverslag verklaarde burgemeester Somers zich in de gemeenteraad van oktober bereid om een nieuwe schatting uit te laten voeren.

Berekeningsmethode

“Het verschil tussen de twee schattingen is dat zij elk van een andere berekeningsmethode uitgaan”, reageerde schepen Deleus (CD&V), bevoegd voor de Nekkerhal, tijdens de voorbije gemeenteraad in februari. In oktober 2017 was dat een analytische berekening, de maand nadien een ABEX berekening, aldus Deleus.

Interessant detail: volgens dat eerste schattingsverslag, dat het magazine As Gau Paust kon inzien dankzij een openbaarheidsverzoek, kwam de analytische methode uit op een intrinsieke waarde van €12.072.659,90. De kapitalisatiemethode uit datzelfde verslag raamde een waarde van €11.701.464.

nekkerhal_schatting1.PNG
Bij de uiteindelijke waardering hield het landmeter- en expertisebureau in eerste instantie rekening met de analytische methode. In tweede instantie gebeurde de waardering ook op basis van de kapitalisatie van de gewaardeerde huuropbrengst. Uiteindelijk waardeerde het expertisebureau de Nekkerhal op €11,7 miljoen. (Bron: Schattingsverslag Nekkerhal)

Sleet

Het was oppositielid en oud-schepen Karel Geys (sp.a) die de kat opnieuw de bel aanbond tijdens het vragenrondje op de voorbije gemeenteraad. Zo wou Geys ook weten hoeveel de zogeheten ‘vetusteit’ (een percentage dat de technische sleet van een gebouw aangeeft, AGP) bedroeg in het tweede schattingsverslag. Bij het vorige verslag was er sprake van een waardevermindering van 63% voor de evenementenhal. En dat hoge percentage is Geys een doorn in het oog.

Veel woorden maakte schepen Deleus er niet aan vuil: “Ik heb de schatting hier niet bij mij, maar zal ze u bezorgen. Dan kunnen we er verder over debatteren.”

Ondertussen zijn de biedingen binnengekomen en lopen de onderhandelingen.

De nieuwe schattingsprijs van de Nekkerhal ligt een derde hoger dan de eerste schatting en een kwart hoger dan de minimumprijs die het stadsbestuur tot nog toe op de geplande verkoop had geplakt. Houdt het stadsbestuur vast aan haar minimumprijs van €12,5 miljoen? #dtv


UPDATE 06.03.2018