Woonpunt Mechelen redt zich al decennium lang uit financiële gevarenzone

De mechelse sociale huisvestingsmaatschappij Woonpunt Mechelen kampt al jaren met wat je een hardnekkige financiële verkoudheid zou kunnen noemen. Tenminste, dat suggereert de financiële gezondheidsindex waarmee de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) alle sociale huisvestingsmaatschappijen doorlicht. Desondanks weet Woonpunt Mechelen steeds haar afbetalingsverplichtingen na te komen.

Hopeloos is de situatie niet, ernstig wel: Woonpunt Mechelen scoort al jaren onder de kritische grens van de zogeheten FiGi-index. Dat is de financiële gezondheidsscore die de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW), sinds 2015, berekent voor elke sociale huisvestingsmaatschappij. Daarmee meet het agentschap zowel de solvabiliteit, de rendabiliteit, de kostenbeheersing als de liquiditeit van een sociale huisvestingsmaatschappij. De totaalsom is de FiGi-index. Woonpunt Mechelen scoort – omgerekend – al sinds 2009 onder de kritische grens van 20 punten.

De FiGi-index van Woonpunt Mechelen leek in 2017 te kenteren – dankzij de verkoop van sociale koopwoningen in 2017 en 2018 en een betere kostenbeheersing, aldus de VMSW. Toch bleef Woonpunt Mechelen ook in 2018 steken op een score van 16,5. (Bron data: Parlementair antwoord + VMSW / Figuur: AGP)
Als de FiGI-score lager dan twintig is, is de financiële gezondheid van de sociale huisvestingsmaatschappij op basis van de gewone bedrijfsuitoefening problematisch, lezen we in het draaiboek voor de prestatiebeoordeling van sociale huisvestingsmaatschappijen.

Doordat de VMSW sinds 2015 naar de FiGi-score kijkt om te bepalen wie in een begeleidingscommissie moet, zit Woonpunt Mechelen sindsdien verplicht in financiële begeleiding. Woonpunt koos trouwens zelf voor een strenge opvolging.

‘Stilstaande foto’

Hoe ernstig is de financiële situatie nu eigenlijk bij Woonpunt Mechelen, vroegen we aan de VMSW. De liquiditeitsratio ging er in 2018 namelijk weer op achteruit – en het leek al “gene vette” de jaren voordien…

Om goed te zijn, zit de liquiditeitsratio beter niet onder de 1. (Bron data: jaarrekeningen Woonpunt Mechelen / Figuur: AGP)

liquiditeitsratio = (vorderingen + cash) / schulden op korte termijn

“De liquiditeit is voor ons een belangrijke alarmbel”, reageert VMSW-woordvoerder Tine Hendrickx, “een liquiditeitsprobleem kan een huisvestingsmaatschappij in de gevarenzone brengen, maar dat is bij Woonpunt Mechelen niet het geval.”

De liquiditeitsratio is namelijk maar een deel van het verhaal om de liquiditeit te analyseren, voegt Hendrickx er nog aan toe. Waarop ze de vergelijking maakt met een ‘stilstaande foto’ op 31 december van een boekjaar: “De liquiditeitsratio houdt er dus geen rekening mee dat een onderneming tijdens het daaropvolgende jaar ook een cashflow genereert die gebruikt wordt om schulden te betalen.”

Een liquiditeitsprobleem kan een huisvestingsmaatschappij in de gevarenzone brengen, maar dat is bij Woonpunt Mechelen niet het geval.

VMSW-woordvoerder Tine Hendrickx

“Ook betaalt een huisvestingsmaatschappij een belangrijk deel van de leveranciersschulden die op 31 december uitstaan op de balans met leningen en niet met eigen middelen.” En nu wil het financieringssysteem van de sociale huisvestingsmaatschappijen vooral met gesubsidieerde leningen werken. Daarom kijkt de VMSW doorheen het jaar naar de stand van de rekening-courant van de huisvestingsmaatschappij, verduidelijkt Hendrickx. (Elke sociale huisvestingsmaatschappij heeft een zichtrekening bij de VMSW, als ‘bank van de sector’: de rekening-courant, AGP) “Zo zien we of een huisvestingsmaatschappij haar verplichtingen kon nakomen. Dat was zo bij Woonpunt Mechelen.”

“Door de grootte van Woonpunt Mechelen is het effect van veranderend beleid minder snel in de cijfers zichtbaar dan bij andere, kleinere huisvestingsmaatschappijen”, nuanceert Hendrickx ook nog, die als belangrijkste verklaring voor de lage FiGi-index verwijst naar de nog altijd lopende, grote renovatieprojecten.

Injectie

Opvallend is wel dat de verwachte grote financiële injectie met subsidies voorlopig uitbleef. In 2017 hoopte Woonpunt Mechelen nog om ruim 3 miljoen euro te ontvangen in 2018 – een “slof subsidies” waarop Woonpunt Mechelen zei te rekenen via de GSC-regeling, als compensatie voor de lage huurinkomsten door de vele investeringen. Het werd uiteindelijk net geen 500.000 euro.

Dat komt onder meer doordat Woonpunt Mechelen meer woningen verhuurde dan voorspeld in de planning, reageert Hendrickx: “Het is natuurlijk positief dat Woonpunt meer woningen verhuurt en dus meer mensen aan een betaalbare woning kon helpen. Bovendien genereert de huisvestingsmaatschappij zo inkomsten en heeft ze minder leegstand. Maar, daardoor was de GSC-vergoeding lager.”

In 2017 sprak Woonpunt Mechelen nog de hoop uit om in 2018 ruim 3 miljoen euro aan GSC-subsidies te ontvangen. Het werd uiteindelijk 494.380,49 euro. Daarnaast kreeg Woonpunt wel al in 2017 een GSC-bedrag van 560.203,20 euro. (Bron data: VMSW / Figuur: AGP)

Ook de aflossingslast aan de VMSW lag uiteindelijk lager dan voorspeld, duidt Hendrickx verder. “Dit lag deels aan een overschatting van de leningslast bij de huisvestingsmaatschappij, maar ook aan een interne beslissing van de VMSW om alle huisvestingsmaatschappijen een korting te bieden, iets wat Woonpunt niet had kunnen voorspellen.”

Ten slotte verliep de uitbetaling van de GSC anders dan in de financiële planning van Woonpunt Mechelen voorspeld was, besluit Hendrickx. “Een deel van de uitbetaling van de GSC gebeurde al in 2017, wat Woonpunt pas in 2018 had ingepland.”

Rangschikking

Hieronder vind je een overzicht van alle sociale huisvestingsmaatschappijen gerangschikt volgens hun FiGi-index in 2017. Woonpunt Mechelen heeft met 16,5 de op één na slechtste FiGi-score.

Doordat nog niet alle jaarrekeningen van 2018 zijn verwerkt, was de ranglijst voor 2018 nog niet beschikbaar. (Bron data: parlementair antwoord)