Stad Mechelen wil tegen 2040 de kaap van de 100.000 inwoners overschrijden. Dat staat in de conceptnota van het Mechels ‘Beleidsplan Ruimte’, waarmee de stad straks de ruimtelijke principes voor de komende 20 jaar vastlegt. Een stevige bevolkingstoename, want vandaag telt onze Dijlestad net geen 87.000 inwoners. Al zal de stad dan wel werk moeten maken van een mismatch op de woningmarkt.

Foto: Grote Markt

100.000 Mechelaars in 2040. Dat spreekt tot de verbeelding. Al verwacht de Vlaamse overheid, in haar gemeentescan over onze Dijlestad, dat Mechelen tegen die tijd nog geen 93.500 inwoners telt. Maar in de conceptnota Beleidsplan Ruimte, die het Mechelse stadsbestuur voorbije zomer goedkeurde, kiest de stad resoluut voor een sterkere bevolkingsgroei dan die Vlaamse prognose.

Migratie

Al lijkt dat eerder een kwestie van tijd – reculer pour mieux sauter, weet je wel. Straks komen er in Mechelen namelijk heel veel bakstenen bij, waardoor de Vlaamse trendprognose relatief makkelijk in te vullen lijkt. “Een groot deel kan opgevangen in de grotere woonprojecten: hier zijn 6.300 à 7.100 woningen gepland”, maakt de conceptnota voor het Beleidsplan Ruimte zich sterk. “Een deel zal ook terechtkomen in andere onbebouwde percelen waarvoor geen regelingen worden uitgewerkt om deze onbebouwbaar te maken. Hetzelfde geldt voor wat kleinschalige verdichting buiten de gekende projectsites, of nieuwe projectsites die zich aandienen in de loop der jaren.”

Harder

“Alleszins lijken deze cijfers te suggereren dat we mogelijks selectief kunnen omspringen met de nog ongeplande onbebouwde percelen”, laat één van analyserapporten uitschijnen, die de stad liet opstellen ter voorbereiding van de conceptnota Beleidsplan Ruimte. “Maar als deze plannen grotendeels uitgevoerd worden, volstaat dit om niet enkel de voorspelde trendgroei voor Mechelen op te vangen, maar ook aanbod voor een ruimer gebied te creëren. Dat de stad harder zal groeien is dus meer dan waarschijnlijk!”

“Een stad die aantrekkelijk is en woonuitbreidingsgebieden kan aanbieden aan jonge gezinnen tegen relatief lagere aankoopprijzen of huurprijzen heeft een groot groeipotentieel via interne migratie”, reageert Patrick Deboosere van de VUB-onderzoeksgroep Interface Demography op onze vraag hoe realistisch dat cijfer van 100.000 nu eigenlijk is. “Op 1 januari 2021 had Mechelen volgens het rijksregister 86.835 inwoners wat eerder op een recente stagnatie lijkt te wijzen. Investeringen in nieuwe woonontwikkelingsprojecten kan daar echter snel verandering in brengen wanneer gezinnen bijvoorbeeld uit Brussel, Leuven of Antwerpen naar Mechelen verhuizen. Een toename met 6.000 gezinnen over een periode van 20 jaar is in die zin niet onrealistisch, maar veronderstelt wel een stevig groeiritme voor een stad als Mechelen.”

Mismatch

Een voldoende aantal wooneenheden voorzien is één ding. Een goede combinatie maken tussen het type woning en het soort huishouden – 1, 2, 3 of 4+ personen – is een ander. En daar kampt Mechelen met een mismatch, schetst het analyserapport dat inzoomt op het beleidskader ‘Mechelen Groeit’ (de andere beleidskaders zijn ‘Blauwgroen Mechelen’ en ‘Mechelen werkt’, red.). Zo is er sprake van ‘onderbewoning’, of kleine huishoudens die in grote eengezinswoningen leven, én van ‘overbezetting’, dat zijn dan weer grote gezinnen die in voor hen te kleine woningen wonen. Al is dit laatste geval niet helemaal los te zien van de betaalbaarheid van woningen voor lage inkomensgroepen. Ook de betaalbaarheid in de huurmarkt is trouwens een aandachtspunt, lezen we.

Het analyserapport ziet het als een uitdaging voor de stad om woningtypes en huishoudens beter op elkaar af te stemmen. Zoals kleine huishoudens, die niet meer aan gezinsuitbreiding gaan doen, stimuleren om voor hen aangepaste woningen te betrekken. De conceptnota Beleidsplan Ruimte rekent bovendien expliciet op een grotere groei van grote huishoudens met minstens 4 personen, meestal gezinnen met kinderen, in vergelijking met de Vlaamse trendprognose. “Er is een duidelijke ambitie om Mechelen nog aantrekkelijker te maken voor gezinnen die een grotere woning zoeken: jonge gezinnen met kinderen, kapitaalkrachtige gezinnen. We rekenen daarom 1.000 extra grote woningen, ofwel via nieuwbouw, ofwel via een betere benutting van onderbewoonde bestaande woningen.”

Er is een duidelijke ambitie om Mechelen nog aantrekkelijker te maken voor gezinnen die een grotere woning zoeken: jonge gezinnen met kinderen, kapitaalkrachtige gezinnen

Conceptnota Beleidplan Ruimte Mechelen

“Het onderzoek naar woninggroei is meer dan alleen de aantallen uit de groeiprognose”, merkt ook de GECORO op in haar advies op de conceptnota. “Het is ook de vraag naar betaalbaar wonen en het afstemmen van het aanbod op de behoefte om de verschillende groepen een plaats te kunnen blijven bieden.” De Gemeentelijke Commissie voor Ruimtelijke Ordening is trouwens erg lovend over de conceptnota van de stad en noemt het een “goed uitgewerkt en leesbaar document” en onderschrijft de uitdagingen, doelstellingen, ruimtelijke strategieën en oplossingsrichtingen.

Deze avond passeert ook de conceptnota #RuimteMechelen de revue tijdens de gemeenteraad. Daarin beschrijft de stad 7 grote uitdagingen: (1) schaarse ruimte steeds meer bebouwd; (2) versnippering open ruimte; (3) flinke groeivraag; (4) klimaatverandering #leestip #grmechelen (1/2) pic.twitter.com/0GnA7Rwn6W

— As Gau Paust (@asgaupaust) September 6, 2021

Prognoses, prognoses, prognoses

In het voorjaar van 2021 verlaagde de Vlaamse overheid haar prognose over de Mechelse bevolkingsgroei in vergelijking met de eerdere prognoses uit 2018 (Statistiek Vlaanderen gebruikt met een microsimulatiemodel namelijk een nieuwe methode, red.). “Zo’n trendprognoses zijn natuurlijk enkel aannames, geen voorspellingen of een weerspiegeling van de werkelijke lokale toekomstige vraag”, nuanceert het analyserapport voor het beleidskader ‘Mechelen groeit’ dat de stad liet opstellen ter voorbereiding van de conceptnota Beleidsplan Ruimte. “De bevolkingsgroei zal vermoedelijk hoger liggen, als het aanbod zou worden gecreëerd.” “De prognoses geven een opmerkelijk zwakkere groei van de 2-persoonshuishoudens”, valt verder nog te lezen, “dit betekent wellicht minder oudere koppels, maar mogelijk ook minder jonge startende koppels die zich settelen in Mechelen, wat een mogelijk probleem voor de toekomst zou kunnen geven.” Toch hebben de lagere verwachte aantallen niks te maken met een algemene verwachte trend in de regio, klinkt het stellig. “We keken ook de groeicijfers na voor een aantal buurgemeenten die een zeer sterke functionele band met Mechelen onderhouden. We stelden vast dat drie van deze vier gemeenten in de nieuwe prognoses een veel sterkere huishoudensprognose kennen. De globale groei voor Mechelen en die nauw gerelateerde buurgemeenten is zo zelfs toegenomen, maar slechts 40% hiervan zou opgenomen worden in de stad. In de regio is er dus geen sprake van een globale verminderde groeiverwachting.” Volgens het rapport strookt dit niet met het Vlaams en provinciaal beleid, dat net gericht zou zijn op het concentreren van ontwikkelingen in de best uitgeruste kernen: “Om de ommekeer in het Vlaams en provinciaal beleid waar te maken dringt een flinke bijsturing zich op.”